09:00 - 19:00
Оценка судом достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости: мониторинг правоприменения по делам об оспаривании кадастровой стоимости
Сотрудники ГК "Аверс" активно участвуют в методической и исследовательской деятельности
Несколько ключевых выводов.
1. В 60% случаев кадастровая стоимость по результатам оспаривания снижается более, чем в 2 раза. Это указывает на то, что в большинстве подобных дел истцы сталкиваются с недостоверной кадастровой стоимостью, определенной с теми и ли иными нарушениями. Оспаривание кадастровой стоимости остается необходимой процедурой защиты нарушенных прав истцов.
2. Опровергнуто мнение о том, что большинство (или даже 95%) отчетов об оценке рыночной стоимости являются недостоверными. В 62% дел, где судом был разрешен вопрос о соответствии отчета установленным требованиям, судом была констатирована достоверность отчета об оценке.
3. В судебных актах выявлено множество примеров игнорирования свободы профессионального усмотрения оценщиков, когда эксперт называет нарушением те действия (бездействие) оценщика, которые находятся в пределах вариативности, допускаемой требованиями федеральных стандартов оценки, но противоречат профессиональному мнению самого эксперта. Указанная проблема провоцирует возможность признания недостоверным практически любого отчета об оценке.
4. Выявлено два различных подхода к пониманию роли суда в делах об оспаривании кадастровой стоимости: либо как состоящей в проверке достоверности уже установленной оценщиком рыночной стоимости, либо как состоящей в установлении рыночной стоимости на основании мнений о ней со стороны оценщика и эксперта.
5. Выявлено, что иногда вопреки принципу, в соответствии с которым ни одно из доказательств не имеет заранее установленной силы, суды при установлении рыночной стоимости делают выбор между отчетом об оценке и заключением судебного эксперта в пользу последнего, исходя из естественных и неотъемлемых отличий судебной экспертизы и отчета об оценке (выбор оценщика истцом и назначение эксперта судом).
Скачать:
Н.П. Баринов
директор по научно-методической работе группы компаний «Аверс», доцент, кандидат технических наук (Санкт-Петербург)
Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, №1(113), 2024, с. 13-21
Статья посвящена модифицированному методу корректировок, ранее предложенному автором для учета особенностей локального рынка при индивидуальной оценке недвижимости с помощью размножения усеченных выборок аналогов и оптимизации справочных значений корректировок. Отмечена невозможность установления граничных значений основного критерия оптимизации, при которых приближение к условиям локального рынка можно признать достаточным. Предложены дополнительные критерии, позволяющие оценщику обосновать решение о достаточности изменения значений корректировок в целях оптимизации оценки стоимости на локальном рынке.
Авторы: Баринов Н.П., Савельев А.В.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2024, №2(269)
В статье показано отсутствие экономической обоснованности части действующих Методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут, утвержденных Минэкономразвития России. Получены расчетные соотношения, обеспечивающие экономически обоснованные величины платежа за первый год действия соглашения о сервитуте при условии индексации последующих платежей на размер инфляции, а также для равновеликих периодических платежей в течение срока соглашения о сервитуте. Собственникам земельных участков рекомендовано до внесения изменений в Методические рекомендации заключать соглашение о публичном сервитуте с единовременным получением платы за сервитут либо с равновеликими периодическими платежами за весь срок действия соглашения.
Баринов Н.П.
Источник: Вопросы Оценки, 2023, №4(112), с.26-29
Рассмотрены распространенные необоснованные замечания о нарушении законодательства об оценочной деятельности при выборе оценщиком объекта недвижимости в качестве объекта оцени при оценке рыночной арендной платы. Обсуждены возможные причины появления таких замечаний, в том числе наличие двух теоретических подходов к разрешению вопроса об объекте оценки. Установлено отсутствие нарушений законодательства вследствие однозначного определения объектов оценки федеральным стандартом «Оценка недвижимости».
Автор: Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, 2023, №10(265), с. 8-18
В статье рассмотрен метод сравнения продаж (количественных корректировок) при оценке недвижимости. Показаны различия в ценообразовании на теоретическом совершенном рынке и реальных рынках. Описаны особенности реализации метода в реальных условиях и предложена его модификация, позволяющая уточнить значения корректировок при оценке стоимости объекта оценки. Представлены пошаговая процедура и критерий оптимизации, основанные на контроле результатов поочередной оценки стоимости аналогов по данным усеченных выборок, полученных с применением бутстреп-технологии из исходной выборки аналогов. Обсуждены основные ограничения предложенной модификации метода корректировок.
Автор: Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2023, №3(111), с.26-33
Рассмотрены практические вопросы определения доли земельного участка в стоимости оцениваемого объекта недвижимости при различных состояниях объектов капитального строительства объекта оценки и базового объекта. Получены соотношения для пересчета справочной доли земельного участка в стоимости объекта, определенной в разных базах результата оценки — «с учетом НДС» и «без учета НДС». Также получены выражения для выделения НДС из стоимости объекта
и начисления его с учетом доли земельного участка, исчисленной в разных базах.
Автор: Баринов Н.П.
Источник: https://inform-ocenka.ru/хv-поволжская-научно-практическая-кон/
В докладе на XV Поволжской научно-практической конференции "Стоимостная оценка. Новые методы и подходы, основанные на цифровых технологиях. Инструменты решения", г.Нижний Новгород, 15-17 июня 2023 г. предложен подход к уточнению справочных значений корректировок, позволяющий приблизить их значения и результат оценки стоимости недвижимости к данным локального рынка, на котором проводится оценка.
В отличие от метода регрессионного анализа подход не дает наиболее эффективную оценку стоимости, но позволяет улучшить оценку по сравнению с применением средних значений корректировок из справочников.
Спасибо! Мы ответим Вам в ближайшее время.