Баринов Н.П., Козырь Ю.В., Слуцкий А.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №5(112), 2019, с.14-25
Главная проблема, связанная с отражением НДС в стоимости, заключается в отсутствии четкого понимания, чем является рыночная стоимость – расчетной величиной денежных средств, уплачиваемых покупателем, либо денежных средств, получаемой продавцом (в итоге). Если внести уточнение в этот вопрос, то большинство связанных с этим проблем исчезнет.
Полученные результаты опроса убедительно свидетельствуют о существовании доминирующей методологической позиции по вопросу учета НДС в оценке рыночной стоимости.

Баринов Н.П.
Источник: Вопросы оценки, 2019, №1(95), с.3-16

Рассмотрены методологические особенности индивидуальной оценки недвижимости с точки зрения современных макроэкономических представлений. Отмечен неудовлетворительный методический уровень практической реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости. Обсуждены некоторые базовые понятия индивидуальной оценки — рыночной стоимости, территории рынка, субъектной составляющей в ценах на недвижимость. Дано описание известных методов сравнительного подхода с позиций достаточности информации рассматриваемого рынка для их реализации и учета субъектной составляющей в ценах на недвижимость.

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №6(201), 2018, с.6-24
При расчете рыночной арендной платы за земельный участок на типичных условиях аренды должен учитываться рост арендных ставок и стоимости сдаваемого в аренду участка в течение срока действия договора аренды. Неучет этого роста при использовании доходности к погашению долгосрочных государственных облигаций с постоянным доходом (ОФЗ-ПД), учетной ставки Центрального банка Российской Федерации либо ставки банковских депозитов в качестве безрисковой части текущей доходности приводит к существенному завышению оценки рыночной арендной платы за землю.

Баринов Н.П.
Источники: Вопросы оценки, 2018, №2, с.2-11; Бюллетень RWAY, №279, июнь 2018, с.108-114
В публикации продолжается обсуждение ранее затрагиваемых автором неурегулированных вопросов, вызывающих методические споры по расчетам рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимости. Сформулированы позиции сторон спора в расширенном ряде подобных ситуаций, дана авторская оценка этих позиций и сделано заключение о необходимости разработки соответствующих методических рекомендаций, которые имели бы статус обязательных к применению.

Баринов Н.П.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №11(194), 2017, с.21-29
В публикации затронута часть методически неурегулированных вопросов, возникающих при расчетах рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимости (для оспаривания кадастровой стоимости). В каждом из таких случаев стороны, противостоящие в споре, имеют обоснование своей позиции, и совместить эти позиции не представляется возможным. Для того чтобы избежать подобных спорных ситуаций необходимо закрепление одной из позиций в нормативных документах.

Баринов Н.П.
Источник: Бюллетень RWAY, №271, октябрь 2017, с.104-120

Явление разброса цен на один и тот же объект недвижимости признается многими, но как получить количественные оценки такого разброса? Статья дает ответы не только на этот вопрос, но и на вопрос – сколько. Эти величины важны для понимания того, как происходит ценообразование на реальных рынках недвижимости, каковы величины неопределенности оценок стоимости, а также для уточнения теории и практики оценки недвижимости.

Баринов Н.П.
Источники: Имущественные отношения в РФ" №2 (175), 2017, с.26-39; Бюллетень RWAY, №265, апрель 2017, с.115-125
Методы, основанные на построении зависимости цена-качество, в том виде, в котором они предложены в известных публикациях и применяются сегодня в оценочной практике, не имеют теоретического обоснования и могут приводить к корректным результатам оценки стоимости лишь случайно.

Бойко А.Ю.
Источник: Бюллетень RWAY, №258, сентябрь 2016, с.11-21

Баринов Н.П., Грибовский С.В.
Источники: Статистика и экономика, Т.13, №5, 2016, с.3-7; Имущественные отношения в Российской Федерации, №6(177), 2016
Оценщики, использующие выборочное среднее скорректированных цен аналогов в качестве оценки рыночной стоимости, имеют основания получать несмещенные оценки. В симметрично распределенных генеральных совокупностях скорректированных цен среднее значение совпадает с наиболее вероятным значением, т.е. с рыночной стоимостью объекта оценки. При этом несмещенность оценки рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости не зависит от вида распределений цен в выборках аналогичных, но разных объектов недвижимости, наблюдаемых на этом же рынке.

Баринов Н.П., Аббасов М.Э.
Источник: Вопросы оценки, 2016, №1, с.26-39
«Следует отметить, что некоторые методики и способы оценки качества создают почву для скепсиса. Недопустимое упрощенчество иногда провозглашается как их основное достоинство. …Такое положение может привести, и в некоторых отношениях приводит, к дискредитации самой идеи комплексной оценки качества»

Бойко А.Ю.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации, №3(174), 2016
Автором статьи рассматриваются методологическая и нормативная базы, касающиеся анализа наиболее эффективного использования. Обозначаются проблемы, возникающие при проведении этого анализа на всех этапах. Отдельный раздел статьи посвящен анализу НЭИ застроенного земельного участка при применении затратного подхода. Предлагаются пути решения выявленных проблем для выработки единой позиции оценочного сообщества.

Бойко А.Ю.
Источник: Бюллетень RWAY, №248, ноябрь 2015, с.133-137
В статье проведена попытка проанализировать сложившуюся ситуацию с проведением кадастровой оценки, негативом, связанным с полученными результатами. Данная статья может быть интересна широкому кругу читателей, как занимающихся проведением кадастровой оценки, так и потребителям кадастровой оценки.

Корсаков Р.О.
Представленный в статье набор уравнений (моделей) физического износа, позволяет, в случае отсутствия прямого указания на величину физического износа объекта, определить, исходя из класса конструктивной системы (в первую очередь - материала стен) и срока жизни (срок от даты строительства, либо, при наличии, даты капитального ремонта - до даты оценки), наиболее вероятную величину физического износа объекта.

Бойко А.Ю.
Источник: Бюллетень RWAY, №247, октябрь 2015, с.146-149
Статья посвящена, в первую очередь, разделению единого объекта на составные части, что может быть полезным при постановке объектов на учёт, переоценке, кадастровой оценке ОКС, а также при оспаривании результатов кадастровой оценки.

Баринов Н.П., Корнилов Д.А., Дегтярев А.Н.
Источник: Бюллетень RWAY, №245, август 2015
Использована уникальная возможность анализа разброса оценок одного объекта недвижимости 28 участниками конкурсного отбора, проводимого крупным корпоративным заказчиком.
Разброс оценок оказался шокирующее большим – отношение максимального и минимального значений итоговой стоимости объекта в представленных отчетах об оценке достигло 7 раз.

Баринов Н.П., Аббасов М.Э.
Источники: Имущественные отношения в Российской Федерации, №12(159), 2014;
Оценочная Деятельность ОD, №1 /3, 2014, с.83-86 (с сокращениями), http://smao.ru/files/magazine/2014/SMAO_final.pdf
В методе «парных продаж» при пересекающихся интервалах разброса цен аналогов неопределенность рассчитываемой поправки к цене превышает 100 %, поэтому применение метода в таких случаях нельзя признать корректным. Но именно такая ситуация встречается на практике в большинстве случаев – при оценке влияния на стоимость небольших отличий в аналогах.

Баринов Н.П.
Источник: Бюллетень RWAY, №232, август 2014, с. 24-32; №236, ноябрь 2014, с. 25-34
При наличии на рынке достаточной информации, оценку рыночной стоимости объекта можно получить методами многомерного регрессионного анализа, имеющими ряд преимуществ перед другими методами сравнительного подхода - возможность контроля адекватности модели при ее построении, «прямого» расчета точечной оценки стоимости объекта, а также интервала неопределенности, присущего этой оценке. Приведен практический пример расчета стоимости этим методом.

Аббасов М.Э.
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
http://www.cpa-russia.org/news/499/
Изучены границы корректного применения часто используемого в оценочной деятельности метода «парных продаж». Делается попытка описания области применимости этого метода с математических позиций. Полученные результаты иллюстрируются на примерах.

Шитова О.C.
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
https://cpa-russia.ru/upload/Шитова_Оценка start3(1).pdf
Рассмотрена возможность оценки стоимости start-up компаний в рамках затратного подхода. Особое внимание уделено определению стоимостного эквивалента упущенной выгоды, связанной с недополученным инвестором доходом из-за «замораживания» инвестиций в период «раскрутки» компании. Данные «затраты на раскрутку» start-up компании могут быть весьма значительными, учитывая объемы инвестиций на начальной стадии «работы» бизнеса, и, как правило, длительный период времени, в течение которого компания выходит на рынок до получения операционной прибыли.

Шарина М. М.
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
https://cpa-russia.ru/upload/Статья_Шарина Марина.pdf
В статье рассмотрены вопросы, связанные с определением даты оценки, расчетом упущенной выгоды и учетом налогов при определении убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд. Оценщик должен подробнейшим образом рассматривать каждый конкретный случай с экономической и с юридической стороны чтобы грамотным образом сформулировать Задание на оценку и провести саму оценку

Пущаенко Н.А.
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
https://cpa-russia.org/upload/Статья 5 аналогов_Пущаенко(1).pdf
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости «классическим» на практике является метод количественных корректировок цен нескольких аналогов. Рассмотрено влияние на результат оценки, полученной этим методом, погрешности расчета корректировок, а также возможного разброса цен на товары, наблюдаемого на рынке. Показано, что для получения оценки рыночной стоимости с приемлемой на практике «точностью» (неопределенностью) 15-20% пяти аналогов недостаточно.

Галимова Н.Р
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
https:/cpa-russia.ru/upload/Галимова Н Р _Статья (для СПО) кор (c редакц).pdf
Статья посвящена оценке арендной платы за линейно-протяженные объекты городской инженерной инфраструктуры, имеющие выраженную специфику формирования физического износа, а также изменяющийся во времени состав. На примере городской газораспределительной сети получены расчетные соотношения, учитывающие данную специфику.

Брайла Н.В.
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
https://cpa-russia.ru/upload/Брайла Н_В_- Трещина Ну и что_ Или нет Или что есть трещина в стене для оценщика(1).pdf
Практикующий оценщик недвижимости бывает на осмотре объекта оценки и выполняет фотофиксацию выявленных дефектов. Базовое образование у оценщиков может быть экономическим или строительным, хотя возможно и другое. Все оценщики знают из теории и практики оценки, что дефект – это потеря стоимости, но все же одни смотрят, например, на трещины как на болезнь, а другие как на синдром болезни с осознанием или предположением возможных последствий

Абрамишвили Н.Р.
Источник: Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, URL:
https://cpa-russia.org/publication-community/77/ ,
https://cpa-russia.ru/upload/Абрамишвили.pdf
В статье рассматриваются вопросы оценки интеллектуального капитала и его влияние на стоимость компании. Автором предлагается подход, основанный на выделении доходов от функционирования интеллектуального капитала и их последующего дисконтирования. Также рассматриваются стадии развития интеллектуального капитала, анализируется его влияние на стоимость компании. Статья представляет интерес как для практикующих оценщиков бизнеса и нематериальных активов, так и для теоретиков оценки

Зельдин М.А., Баринов Н.П., Аббасов М.Э.
Источник: Бюллетень RWAY, №221, август 2013
Методом статистических испытаний (Монте-Карло) получены оценки ширины доверительного интервала для оценок стоимости, полученных моделями парной и множественной регрессии в условиях малых генеральных совокупностей и больших долей отбора. Показано, что оценки ширины доверительного интервала по «классическим» соотношениям являются оценками сверху для реальных величин интервала.

Зельдин М.А., Баринов Н.П., Аббасов М.Э.
Источник: Бюллетень RWAY, №211, октябрь 2012
Показана хорошая сходимость распределения средней цены по выборке цен на гомогенный товар (оценки стоимости) к нормальному распределению. Методом статистических испытаний (Монте-Карло) получены оценки ширины доверительного интервала в условиях малых генеральных совокупностей и больших долей отбора.

Зельдин М.А., Баринов Н.П., Аббасов М.Э.
Источник: Бюллетень RWAY, №209, август 2012
Статья отвечает на следующие вопросы: 1. Можно ли рассматривать распределение цен как нормальное? 2. Действует ли на розничном рынке «закон единой цены»? 3. Существует ли на реальном рынке вариация цен, не связанная со свойствами оцениваемых объектов?

Баринов Н., Зельдин М., Ситников Н.
Источник: Материалы IV Поволжской научно-практической конференции «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки. Проблемы точности и неопределенности», г. Нижний Новгород, 31 марта – 01 апреля 2011 г. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3605
Проведено математическое доказательство существования преобразования значений влияющих переменных, позволяющее выявить и учесть нелинейные связи при построении аддитивной регрессионной модели. Показано, что решения, близкие к оптимальным, могут быть получены с помощью инструментов электронных таблиц MS Excel.

Аббасов М.Э., Баринов Н.П., Зельдин М.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации №6(105) 2010, с.14-28
Проведено обоснование прогноза на долгосрочную перспективу темпов удорожания недвижимости при оценке ее рыночной стоимости и арендной платы. Показано, что распространенная в оценочной среде гипотеза о равенстве среднегодовых темпов роста цен на недвижимость и потребительскую корзину не согласуется с ретроспективными данными зарубежных и отечественного рынков. Предложена регрессионная модель, удовлетворительно связывающая среднегодовой темп роста стоимости недвижимости со среднегодовым темпом инфляции и средним уровнем иностранных инвестиций в экономику в долгосрочных (35-50 лет) периодах.

Баринов Н.П., Грибовский С.В., Зельдин М.А.
Источник: Имущественные отношения в Российской Федерации №9 (96) 2009, с.43-55
Возможно ли, и если возможно, то каким образом измерить разницу между двумя альтернативными оценками рыночной стоимости (РС) одного и того же объекта?
Возможно ли, и если возможно, как измерить разницу между оценкой РС и ценой последующей сделки с объектом? Эти и связанные с ними вопросы обсуждаются в статье, являющейся откликом на одноименную публикацию Л.А. Лейфера.